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¿Criptohipotecas?: ¡Todo lo que debes saber al respecto! – parte 2

Ahora que ya entendiste, a grandes rasgos, qué es una hipoteca, cómo funciona, cómo se constituye y la diferencia entre una criptohipoteca con un préstamo garantizado con criptoactivos… es minuto de entrar de lleno en la segunda parte de esta publicación!

Tabla de contenidos

Felipe GodoyPor: Felipe Godoy, líder del área de Asesoría de Negocios de Grupo Wolf.

Ahora que ya entendiste, a grandes rasgos, qué es una hipoteca, cómo funciona, cómo se constituye y la diferencia entre una criptohipoteca con un préstamo garantizado con criptoactivos… es minuto de entrar de lleno en la segunda parte de esta publicación!

Lo más importante es definir un OBJETIVO… ¿Qué quiero que aprendas al terminar de leer? Intentaré resolver los siguientes puntos:

a.- ¿Cómo operan las criptohipotecas?

b.- Si se aplicara en Chile ¿cómo funcionaría?

c.- ¿Qué ajustes legales debiesen ocurrir para que opere de manera eficiente?

¡Así que, sin más preámbulos…COMENCEMOS 🦾 🚀!

¿CÓMO OPERAN LAS CRIPTOHIPOTECAS?

Para que opere una criptohipoteca debemos combinar necesariamente 2 garantías en forma simultánea. Por un lado, la garantía en criptoactivos y, por la otra, la hipotecaria.

En relación con la garantía en criptoactivos, el usuario deberá transferir la cantidad de criptoactivos que quiera o pueda a una plataforma que pueda proveerle de liquidez para obtener financiamiento. Generalmente, estas plataformas efectúan un castigo y te prestan menos dinero que el equivalente a tus criptos (lo mismo que hacen los bancos al valorizar el inmueble).

En relación con la garantía hipotecaria, tenemos que recurrir a la frase que a los abogados nos encanta…

HAY QUE DISTINGUIR.

  1. ¿Te quieres comprar una propiedad?: Aquí tendrás que otorgar la garantía hipotecaria, respecto de tu futura propiedad, en favor de la plataforma que te proveyó de liquidez para adquirirla.
  2. ¿Ya eres dueño de una propiedad?: En este caso, la garantía la otorgas respecto de la propiedad que ya tienes y recibes liquidez, sin tener que vender tu bien raíz.

    Probablemente no sabías que, si tienes una propiedad, la puedes hipotecar para obtener financiamiento, pero hay ciertas cosas que tienes que tener en consideración:

  • Debes tener control del nivel de deuda que adquieres, ya que obviamente podrías perder tu garantía 🏡.
  • Debes evaluar también si tu propiedad tiene o no una hipoteca anterior. Si la tiene, hay que analizar cuanta deuda tiene ya que, si es mucha, probablemente un banco o institución financiera no esté dispuesta a aceptarla en garantía o, lo que te financie, sea muy poco.

Entonces, volviendo a la criptohipoteca, por el hecho de entregar tus criptoactivos en garantía y, adicionalmente, constituir una hipoteca respecto de tu propiedad, puedes obtener el dinero que necesitas para hacer lo que quieras.

PERO OJO, por ejemplo, en la plataforma MILO (https://www.milocredit.com/es/crypto/)  indican que para calificar para una Hipoteca Cripto Milo debes tener como mínimo el equivalente al valor de la propiedad que quieras comprar, en consecuencia, estaríamos en presencia de un crédito con garantía en criptoactivos más que frente a una criptohipoteca, como lo hemos analizado. Ya que si tienes en cripto el valor del 100% de la propiedad, no sería necesario constituir una hipoteca, porque tus cripto serían garantías suficiente.

Por otra parte, revisando la plataforma LEDN dicen que pueden extender el préstamo al 100% del valor de tu BTC que dejas en garantía, aceptando como garantía conjunta tus BTC + el bien raíz que tengas. Aquí si estamos frente a una Criptohipoteca.

Además, consideran la distinción que hicimos de las garantías hipotecarias, pudiendo utilizar dicha plataforma para obtener liquidez sin tener que vender tu propiedad.

Ahora que ya tomaste el crédito… ¿qué debes saber? Las plataformas están ofreciendo este tipo de créditos a 30 años y los intereses del crédito tienden a ser más económicos que los prestamos bancarios.

La escasa oferta existente de este producto de criptohipotecas, no explican cómo funcionaría en la práctica la constitución de las garantías, sobretodo la hipotecaria, por lo que generan varias dudas al respecto. Por eso, analizaré cómo se aplicaría este producto en nuestro país.

 

SI SE APLICARA EN CHILE ¿CÓMO FUNCIONARÍA?

Me centraré en el otorgamiento de la garantía hipotecaria. Para ello, volveremos a recurrir a la distinción que hicimos anteriormente.

I.- Hipotecaré la propiedad que me voy a comprar:

En este caso, tendré que firmar una escritura de compraventa en la cual debiesen comparecer las siguientes personas:

  1. Tú – como comprador de la propiedad.
  2. El Vendedor – dueño de la propiedad.
  3. Algún banco que tenga hipotecada la propiedad. Comparece ya que tiene que autorizar un trámite que se llama alzamiento de la Hipoteca.
  4. La plataforma que te provee de liquidez. Debido a que tendrás que constituir una nueva hipoteca respecto de la propiedad en favor de ellos.

¿Qué pasa con el pago del precio de la propiedad al vendedor? Aquí probablemente opere de igual manera que con un Banco o Institución financiera 🏦.

Si la Plataforma te entrega a ti directamente el préstamo, dado que aún no eres dueño de la propiedad ni tampoco has firmado la escritura de compraventa, no tienes como garantizarle que constituirás una Hipoteca en favor de la Plataforma, por lo que veo difícil que te entreguen a ti el financiamiento.

Entonces, ¿cómo lo harían?

Probablemente a través de instrucciones notariales dejen Vale Vistas por el monto del financiamiento en favor del vendedor, para que éste último retire los fondos sólo una vez que la propiedad se encuentre inscrita a nombre del comprador y, además, se haya inscrito la hipoteca en favor de la plataforma.

Hasta aquí, la única innovación, estaría en el financiamiento con colateral en cripto 😅

Todo el resto, es igual a como funcionan las operaciones inmobiliarias que tienen garantías hipotecarias.

¿Hay algo que podamos hacer? Te lo cuento en el siguiente capítulo.

 

¿QUÉ AJUSTES LEGALES DEBIESEN OCURRIR PARA QUE OPERE DE MANERA EFICIENTE?

Sin entrar en el detalle de normas o leyes, el problema para que las criptohipotecas operen de manera eficiente, radica en que la implementación actualmente sería por un lado tecnológica (criptos🚀) y análoga (operación inmobiliaria/hipotecaria 🏡).

Lamentablemente, en la parte análoga, debemos recurrir a formalidades, Notarios, entre otros; lo que conlleva a que el proceso sea caro y lento.

Entonces, en un mundo ideal, ¿cómo debiese ejecutarse la operación? 🧐

Todo debiese poder operar en la blockchain. Eso significa que el registro de propiedad, que actualmente lo lleva el Conservador de Bienes Raíces, debiese estar respaldado en la cadena de bloques.

Gracias a esto, podríamos saber en tiempo real quién es el dueño de una propiedad, si existe alguna hipoteca o garantía respecto de ella (ya no siendo necesario la emisión de certificados que acrediten dichas circunstancias) y, lo mejor, que los traspasos serían muchísimo más rápidos (en cuestión de minutos) y más baratos.

De esta forma, ambas garantías quedarían centralizadas y no tendríamos que combinar el mundo tecnológico con el análogo.

Finalmente, sólo quiero señalar que para lograr eso es muuuuuy difícil, ya que habría que realizar una serie de cambios normativos. Por ejemplo:

  1. Permitir que las compraventas e hipotecas de propiedades puedan celebrarse de otra manera que no fuesen escrituras públicas;
  2. Que los documentos puedan ser firmados con las llaves privadas de los usuarios en la blockchain;
  3. Que se pudieran dejar estipuladas las condiciones de la compraventa en un smart contract y ya no en una instrucción notarial;
  4. Que la presencia del Notario Público ya no sea esencial para ejecutar la operación, ¡entre otras barreras a superar!

Pero…¡la esperanza es lo último que se pierde!

Espero que les haya quedado más claro como funcionan las criptohipotecas ¡Si es así y te gustó este contenido, gracias por compartirlo!

 Finalmente, ¿qué otros temas disruptivos te gustaría que desarrolle? ¡Te leo en los comentarios!

Para más información o resolver preguntas más específicas, te puedes poner en contacto con nuestro equipo a través del correo contacto@grupowolf.cl