Como ya es de público conocimiento, estamos ante una de las crisis sanitarias más importantes de la historia contemporánea mundial con la que Chile también se ha visto profundamente afectado.
La llegada del virus a nuestro país, se suma a una creciente crisis económica nacional atravesada por la coyuntura de crisis social tras el estallido ciudadano de octubre de 2019.
Observando medidas tomadas en países con contextos similares, se puede evidenciar, entre ellas, la suspensión del pago de las rentas de arrendamiento por, a lo menos, tres meses. Por ejemplo, en el viejo continente, Francia pospuso en todo su territorio el pago en dicho plazo, y también lo decretaron algunas ciudades de España, como la Generalitat Valenciana y Cataluña. Por su parte, en América Latina destaca el caso de El Salvador, país que aplicó la misma medida, así como en Argentina, en donde se trabaja actualmente en un proyecto que prohíbe expulsar a las personas de sus domicilios por noventa días y contempla medidas sobre posponer el pago de rentas. Pero ¿qué pasa en Chile?
Con fecha 18 de marzo de este año, el Presidente Sebastián Piñera decretó Estado de Excepción Constitucional de Catástrofe en todo el territorio nacional, el cual entró en vigencia a las 00:00 horas del jueves 19 de marzo, con una duración de noventa días. En razón de dicha circunstancia, el Presidente ha decretado como una de las primeras medidas, la cuarentena o aislamiento social voluntario para quienes no se encuentran afectados por el vírus y toque de queda entre las 22:00 y las 5:00 horas. En razón de ello, muchos trabajadores independientes y microempresarios han visto disminuidos sus ingresos mensuales de forma dramática. En cuanto a los trabajadores en relación de dependencia, muchas empresas han utilizado figuras como la suspensión del contrato laboral, la reducción de jornada o derechamente el despido, lo que ha traído una disminución o eliminación de los ingresos de muchos chilenos.
Los hechos descritos precedentemente permiten establecer con toda certeza que la mayoría de los chilenos enfrentará muchas dificultades para poder dar cumplimiento a todas las obligaciones que hayan contraído previo a la coyuntura y que tengan el carácter de obligaciones de tracto sucesivo, tales como dividendos, cuotas de créditos, servicios y las rentas de arrendamiento.
¿Qué ocurre con la obligación de pagar las rentas de arrendamiento y la crisis sanitaria que actualmente vive nuestro país?
En términos estrictamente jurídicos, el contrato de arrendamiento es una ley para las partes y no puede ser dejado sin efecto o modificado si no es por el mutuo acuerdo de ellas o por una sentencia judicial.
Ahora bien, en una situación como la que actualmente enfrenta nuestro país, se hace necesario que las partes del contrato de arrendamiento se sienten a revisar dicho instrumento, sobretodo exponiendo en forma clara la situación en la que cada uno se encuentra. Por ejemplo, si el arrendatario ha perdido su empleo, se recomienda firmar un anexo en el cual se rebaje la renta por un periodo no inferior a noventa días, con el objeto de que se recomponga la situación personal de éste. La solución salvaguarda los intereses del arrendatario que puede seguir cumpliendo con el contrato, pero con un alivio en el monto de la renta; y, por otra parte, el arrendador, si bien recibe una parcialidad de la renta originalmente estipulada, se exime de costear los honorarios de un abogado y someterse a un proceso judicial que no durará menos de 6 meses y que, en principio, no podría volver a arrendar el inmueble durante el mismo plazo.
En este sentido, para acordar el monto de la rebaja, será esencial que la negociación entre las partes sea transparente, en la cual, ambas partes deberán velar no sólo por sus intereses, sino también por los de su contraparte ya que, de lo contrario, la solución que se obtenga no será sostenible en el tiempo. Por ejemplo, no será la misma rebaja si el arrendador adquirió el inmueble con un crédito hipotecario y el banco que financió su compra le pospone el pago de algunas cuotas, como aquella en que el arrendador tiene como parte importante de su ingreso, el monto que percibe por concepto del arriendo, aunque no deba pagar dividendo. Desde el punto de vista del arrendatario, no será la misma negociación si éste ha quedado cesante o si a pesar de la crisis, su empleador le ha dado la opción de teletrabajar, manteniendo sus ingresos o buena parte de ellos.
En razón de lo anterior, consideramos que lo más importante en esta materia es ser solidarios, transparentes y empáticos en la búsqueda de una solución que satisfaga los intereses de ambas partes, lo que podría llevarnos a distinguir dos situaciones diametralmente opuestas, por ejemplo, un inversionista que tiene tres departamentos dados en arrendamiento y que se acogerá a los beneficios de flexibilización de pago de cuotas que está entregando la banca y quien podría aplicar una rebaja en la renta de arrendamiento durante los meses en que tome el beneficio bancario, por un lado; y, por el otro, un adulto mayor que tiene las mismas tres propiedades dadas en arrendamiento y que ya las tiene íntegramente pagadas pero que vive de dichas rentas ¿puede dar una rebaja? ¿puede subsistir con la rebaja?
Reiteramos la importancia del criterio, solidaridad y empatía entre las partes del contrato en estos momentos difíciles, lo que nos permitirá mantener una estabilidad en la relación contractual.
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